三月議会終了!波乱の予算審議ご報告!その2、新松戸区画整理について

 予算審議冒頭、市長から「大型事業の優先順位」に対する言及があったので、なんとか予算委員会は始まることになりました。

 

 委員会の中で特に質問が集中したのも当然、「大型事業」についてでした。

 

 その中でも、新松戸東口区画整理事業は、今回の三月議会でもその施行条例(区画整理事業の枠決め)案が出ていたこともあり質問も多く出ました。

 (土地区画整理事業の説明をクリック)

www.mlit.go.jp

 

 この区画整理事業は、駅前広場がなく本下水の整備などインフラ整備が進んでいない新松戸東口地区、約3ヘクタールを今回、区画整理事業で整備し、駅前広場の整備をし、その広場につながる道路を作っていくというものです。

 

 しかし、この地区はすでに市街化(建物が建てられる地区)されており、区画整理をしたからといって建物等が建てられない調整区域等と違い大幅な地価の値上がりは期待

出来ません。

 そこで、今回の計画では市施行かつ立体換地という手法で行うという異例のもので、全国でも3例目とのことです。

 内容は、地権者の協力のもと、土地を拠出してもらいその土地に市がマンションを建てて販売するという手法です。

 

 さて、議論の中で問題視されていたのは、この地区の大地主である方をはじめ数名の方(全部で52人の地権者)の賛同が得られていない点でした。

 

 もちろんこの点も大きな問題点であるのは同感ですが、むしろ私としては多大な市の負担の割にはその事業効果(税増収効果)が少ないという費用対効果に関しても大きな問題があるように思えます。

 

 区画整理の総事業費は約181億円、その内訳は国補助金24億円、市負担金65億円、保留床処分金が約92億円となっていて、事業費の約半分が税金で賄われることになっています。

 対して、事業実施後の増収効果は30年間で約38億円との試算です。

 市の負担金だけでも約65億円ですので、多額の市負担の割には、その半分程度しか経済的効果は期待できないということになります。

 

 どうしてこうなるのか?

 多額の市負担となるのは、①立体換地で建てるマンションの建設費が高いことであり、 増収効果が低いのは②区画整理後も駅前には生産緑地が残る ことが原因と思っています。

 

 ①のマンション建設費は約105億円が見込まれていますが、その処分金(販売総額)は約92億円しか見込めないので約13億円の赤字。

 加えて道路などのインフラ整備に約53億円かかる予定です。

 

 ②については駅前が生産緑地であれば、固定資産税等の税収入はほぼ見込めないということになります。

 

 このように経済的には効果が少なく、市負担の大きい事業です。

 であれば、少なくとも地権者の賛同を得られるまで市はもう少し努力をすべきかと思いますし、特に駅前の大地主さんの協力があれば、税収入も現計画よりも上がることは明白です。

 

 この地区のインフラ整備は必要なことは十分に理解していて、もちろんですが反対するものではありません。しかし、これだけの公金投入であればこそ地権者の賛同、見合う事業効果を見極めたうえで進めるべきと思います。

 

 今、市が強引に事業を進めてしまうのは、今後、必ず禍根を残すことになると思いますし、この地区の地権者同士の分断を市が助長することにもなるのではと思っております。

 

 会派としては今回、新松戸区画整理事業関連予算は修正の提案をすることとなりました。  さてその結末は、、、、、つづく